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La garantie Financière d’achèvement (GFA)

Dans le cadre de la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), la garantie financière d’achèvement (GFA), répond à l’obligation de l’Article L.261-1 et suivants du Code de la Construction et de l’Habitation et donne à l’acquéreur la certitude qu’en cas de défaillance du promoteur, le financement de l’achèvement de l’immeuble est garanti.

La garantie d’achèvement ne permet pas la récupération des fonds versés, mais, comme son nom l’indique, vise à garantir à l’acheteur que le logement lui sera bien livré et que les travaux seront achevés dans les conditions prévues initialement.

La législation fait obligation au promoteur de fournir une garantie à ses acquéreurs soit selon 2 modes :

  • Intrinsèque
  • Extrinsèque

La garantie d’achèvement extrinsèque

Comme pour la garantie de remboursement, la garantie d’achèvement extrinsèque fait intervenir un tiers, généralement un établissement financier ou une assurance.

En cas de défaillance du promoteur ou du constructeur, la banque ou la société d’assurance concernée financera le déroulement du chantier et l’achèvement des travaux.

C’est une garantie qui protège bien les intérêts de l’acheteur.

La garantie d’achèvement intrinsèque

Contrairement à l’extrinsèque, la garantie d’achèvement intrinsèque ne repose pas sur les capacités financières d’une banque ou d’une société d’assurance mais sur celles du promoteur lui-même.

En d’autres termes, au lieu de souscrire une assurance spécifique avec un tiers, le promoteur apporte cette garantie intrinsèque sur ses fonds propres.

Elle dépend donc essentiellement de la solidité financière du promoteur et présente donc un certain risque pour l’acheteur : en cas de défaillance, et notamment en cas de dépôt de bilan, les travaux ne sont généralement pas achevés et l’acquéreur ne récupère pas les sommes déjà versées.

C’est pour cette raison que la réglementation a renforcé les conditions dans lesquelles un promoteur peut fournir une garantie intrinsèque, qui ne peut être délivrée que dans 2 cas :

  • Soit l’immeuble est hors d’eau (structure et toit terminés) et aucun privilège ou gage ou nantissement ne grève la construction
  • Soit les fondations sont achevées et le projet financé à hauteur de 75% de son montant total, avec des fonds déposés sur un compte spécifique et destinés exclusivement au financement de l’opération.

Mise en place à partir de 2015 du recours obligatoire à la garantie financière d’achèvement extrinsèque pour les opérations en VEFA.

La loi Duflot du 1er juillet 2013 rend obligatoire le recours à une garantie financière d’achèvement extrinsèque pour les opérations de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) d’un immeuble ou d’une partie d’immeuble à usage d’habitation ou à usage mixte. La VEFA est la vente d’un bien immobilier avant son achèvement : le vendeur s’engage à achever l’immeuble, qui devient la propriété de l’acquéreur à mesure de l’exécution des ouvrages, et l’acquéreur s’engage à payer le prix à mesure de l’avancement des travaux.

Le Gouvernement a donc décidé de rendre obligatoire le recours à une garantie financière d’achèvement extrinsèque pour les opérations de vente en l’état futur d’achèvement d’un immeuble ou d’une partie d’immeuble à usage d’habitation ou à usage mixte.

Pour les opérations pour lesquelles la demande de permis de construire sera déposée à compter du 1er janvier 2015, le contrat devra comporter la justification de la garantie financière d’achèvement ou de remboursement. Une attestation établie par le garant devra être annexée au contrat.

Avec cette réforme, l’Etat offre une meilleure sécurisation financière des acquéreurs et espère un retour de la confiance des consommateurs dans le secteur de la promotion immobilière.

Les conditions d’obtention de la GFA :

Nous pouvons commencer à analyser un dossier GFA dès que les conditions suivantes sont réalisées :

  • PC obtenu
  • Pré-commercialisation bien avancées : au moins 50%

Les principaux critères entrant dans l’étude sont :

  • L’apport en fonds propres du promoteur : 10% du prix de revient minimum
  • Le niveau de pré-commercialisation : 50% minimum
  • Les éventuels accompagnements bancaires
  • L’expérience du promoteur
La garantie Dommages/Ouvrage (DO)

Son but

L’assurance Dommages Ouvrage couvre pendant 10 ans (enfin 9 ans, à compter de la fin de l’année de parfait achèvement) les dommages qui :

  • Menacent la stabilité et la solidité de l’ouvrage
  • Rendent l’ouvrage construit impropre pour la destination qui lui était attribuée.
  • ­Elle fait son affaire des recours éventuels contre les intervenants responsables.

Pour qui?

  • Tous particuliers et professionnels qui font construire un bâtiment.
  • Le consommateur qui décide de faire réaliser des travaux de construction, devenant à cette occasion maître d’ouvrage, doit souscrire la DO.
  • L’article L. 242-1 du code des assurances précise que «Toute personne physique ou morale qui, agissant en qualité de propriétaire de l’ouvrage, de vendeur ou de mandataire du propriétaire de l’ouvrage, fait réaliser des travaux de construction, doit souscrire avant l’ouverture du chantier, pour son compte ou pour celui des propriétaires successifs, une assurance garantissant, en dehors de toute recherche des responsabilités, le paiement de la totalité des travaux de réparation des dommages de la nature de ceux dont sont responsables les constructeurs au sens de l’article 1792-1, les fabricants et importateurs ou le contrôleur technique sur le fondement de l’article 1792 du code civil».
     
    Différentes catégories de maîtres d’ouvrage sont donc concernées :

    1. Les promoteurs immobiliers ou les vendeurs, qui doivent souscrire cette assurance au bénéfice des propriétaires successifs ;
    2. Les constructeurs de maison individuelle, puisque la loi oblige à préciser, dans le contrat de construction conclu avec le maître d’ouvrage, la référence de l’assurance dommages-ouvrage. A défaut d’obtention de cette assurance dans le délai prévu par le contrat de construction de maison individuelle, toutes les sommes versées doivent être remboursées au maître d’ouvrage ;
    3. les particuliers maîtres d’ouvrage, lorsqu’ils traitent directement avec le constructeur (entrepreneur, architecte etc.).

     
    Les éléments ci-dessus concernent toutefois plus particulièrement les particuliers maîtres d’ouvrage, souvent moins bien informés de l’obligation de souscription d’une assurance de dommages.

Conditions d’application

  • Chaque intervenant, du maitre d’œuvre aux artisans, doit être assuré pour sa propre responsabilité décennale.
  • Le maitre d’ouvrage ne peut intervenir dans la construction.
  • Le constructeur propose parfois de souscrire pour votre compte. Il convient alors de vérifier le contenu des garanties.
  • Les garanties de la DO prennent effet 1 an après la réception des travaux.
  • Elles se substituent à l’obligation de parfait achèvement, qui rend l’entrepreneur responsable des dommages causés pendant la 1ère année.
  • ­Elles garantissent aussi le financement des réparations avant la réception,
  • Lorsque l’entreprise de construction n’a pas rempli ses obligations, ou pendant l’année qui suit la réception, si les dommages n’ont pas été réparés.

Aspect légal

Elle est obligatoire (loi Spinetta – loi n°78-12 du 4 janvier 1978) et Elle doit être souscrite avant le début du chantier.

Durée

9 ans. La DO commence en fin de 1ère année de la réception.

La garantie « Tous Risques chantiers » (TRC)

L’assurance tous risques chantier est l’une des plus importantes bien que non obligatoire.

En effet, elle permet de couvrir les travaux contre tous les risques qui pourraient venir endommager la construction durant toute la période des travaux.

C’est une assurance facultative souscrite pour compte commun par un maître d’ouvrage, un maître d’œuvre ou une entreprise générale pour un chantier, dont les garanties bénéficient tant au maître d’ouvrage qu’à chacun des intervenants sur le chantier.

Les garanties couvrent les dommages matériels occasionnés sur le chantier à tout ce qui est destiné à faire partie intégrante de l’ouvrage définitif.

L’avantage de cette assurance est également de garantir une indemnisation sans recherche préalable des responsabilités.

C’est ainsi la certitude de pouvoir reprendre les travaux dans les plus brefs délais.

Intervenant dès l’ouverture du chantier, elle ne prend fin qu’au jour de la réception, assurant toute la période de construction.

Les matériaux et équipements sont également intégralement assurés, à compter de leur dépôt sur le site de construction.

Elle ne couvre cependant en rien les dommages causés à autrui, ceux-ci étant du recours de l’assurance en responsabilité civile.

La garantie « Constructeur Non réalisateur » (CNR)

C’est le statut de celui qui a fait construire, puis revend.

Il encours une responsabilité pour les dommages de nature décennale qui pourraient survenir à l’opération de construction. La garantie dite « CNR » est la garantie de la Responsabilité décennale de celui qui construit puis revend.

Si vous avez fait construire vous êtes constructeur donc vous endossez le statut de Constructeur Non Réalisateur.

Lorsque vous vendez le bien construit, à ce titre vis à vis de l’acquéreur vous encourez une responsabilité décennale pour les dommages de nature décennale que pourrait subir l’opération de construction et dont vous porteriez la responsabilité.

En assurance, la CNR est la garantie de la responsabilité du Constructeur Non réalisateur que vous êtes si vous vendez dans les 10 ans.

Dans la pratique la personne qui ayant fait construire vend la construction garde une responsabilité de nature décennale de Constructeur Non réalisateur. Cette responsabilité est donc couverte par cette garantie.

Lorsque vous faites construire et que vous vendez l’opération de construction, nous apportons une garantie de Responsabilité civile de CNR chaque fois que vous nous indiquez revendre la construction. Vous pouvez également la demander par précaution si vous n’avez pas décidé de vendre mais que vous vous réservez la possibilité de le faire.

Ceux qui sont concernés :

  • Les vendeurs d’immeuble à construire (c’est le promoteur qui vend des locaux à terme ou en l’état futur d’achèvement à un ou plusieurs accédant)
  • Les vendeurs d’immeuble achevé (c’est le promoteur qui vend des locaux réceptionnés et terminés)
  • Les marchands de biens qui vendent des locaux rénovés ou bruts (prêts à finir) après avoir réalisé des travaux de réhabilitation lourde
  • Les représentants mandataire du maître de l’ouvrage qui ont un rôle assimilable à celui d’un constructeur
  • Les Sociétés civiles immobilières de construction-vente
  • Les constructeurs de maison individuelle
  • Les lotisseurs notamment pour les ouvrages de viabilité qu’ils auront réalisés.
  • Les maîtres d’ouvrage qui auraient commis une faute permettant à l’entrepreneur de s’exonérer de sa propre responsabilité.
  • Et toute autre personne qui a conclu un contrat de louage d’ouvrage avec le maître de l’ouvrage.

Lorsque vous vendez votre construction pendant la période de garantie vous êtes vendeur d’immeuble achevé et devenez ainsi CNR. Vous devez être garanti pour vos responsabilités en tant que tel, c’est l’objet de la garantie dite “CNR”.

La garantie « Responsabilité Civile du Maître d’Ouvrage » (RCMO)

Au cours des opérations de construction que vous réalisez ou faîtes réaliser, vous avez besoin d’assurer votre responsabilité civile vis à vis des tiers, des voisins et des ouvrages avoisinants pour les dommages corporels, matériels, immatériels, qui vous seraient imputables en votre qualité de propriétaire.

La garantie RCMO couvre la responsabilité du maître d’ouvrage à l’occasion de travaux qu’il réalise ou qu’il fait réaliser chez lui ou sur des locaux lui appartenant.

Le maître d’ouvrage est l’auteur principal de l’opération de construction.
C’est la personne physique ou morale pour le compte de qui l’ouvrage est réalisé.

Il peut s’agir des travaux sur existants (agrandissement, réhabilitation…)ou de travaux neufs.
Sont donc couverts les dommages corporels, matériels et immatériels qui peuvent être causés aux tiers, du fait du chantier, et pendant la durée de celui-ci.

L’assurance cesse avec la fin du chantier.

L’assurance RCMO doit être souscrite dès le début de l’activité.

La garantie « Garantie de Bon Fonctionnement » (BF)

Cette garantie est au minimum valable 2 ans à compter de la date de réception des travaux. Selon les réserves, le constructeur se doit de réparer ou remplacer les éléments dissociables impropres à leurs destinations.

Instaurée par la loi du 4 janvier 1978 dite Loi SPINETTA, elle est applicable depuis le 1er janvier 1979 et l’article 1792-3 du code civil, la garantie de bon fonctionnement concerne les « autres éléments d’équipement du bâtiment» dissociables (ou démontables).

Son objet porte donc sur tous les éléments d’équipement du bâtiment, autres que ceux faisant indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert.

Cette garantie joue pour toutes les constructions qui ont été entreprises depuis le 1er janvier 1979. Pour les constructions antérieures, il y a lieu d’appliquer la garantie biennale de l’article 2270 du code civil.

Personnes tenues à garantie :
Il s’agit des constructeurs d’ouvrage de bâtiment tels qu’ils sont définis par l’article 1792-1 du code civil et cette définition regroupe :

  • Tout architecte, entrepreneur, technicien ou autre personne liée au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage, c’est-à-dire un contrat par lequel la personne s’engage à fournir son travail, sa main-d’œuvre et dans la plupart des cas la fourniture
  • Toute personne qui vend après achèvement un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire (par exemple : un promoteur immobilier).
  • Toute personne qui, bien qu’agissant en qualité de mandataire du propriétaire de l’ouvrage, accomplit une mission assimilable à celle d’un locateur d’ouvrage.

Le caractère dissociable de l’élément d’équipement dépend de la méthode de pose adoptée qui doit permettre son enlèvement sans détérioration du support. Il est donc difficile de donner une liste exhaustive de tous les équipements concernés.

La garantie de bon fonctionnement n’a pas vocation à s’appliquer à l’ensemble des corps d’état.

Ainsi, les lots tels que celui de la maçonnerie sont peu concernés par les éléments d’équipement dissociables. Il en va différemment pour les lots plomberie chauffage, électricité et peinture.

Pour ces derniers, il est important de comprendre l’articulation entre cette garantie et la responsabilité décennale.

Par exemple, la peinture est considérée comme un élément d’équipement dissociable. Une entreprise effectuant ce type de travaux aura donc tendance à souscrire uniquement une assurance couvrant la garantie de bon fonctionnement.

Or, un ravalement de type imperméabilisant, en cas de sinistre, entraînera le plus souvent la mise en cause de la responsabilité décennale, la fonction d’étanchéité n’étant plus assurée.

La garantie « Dommage Immatériel » (DI)

Le dommage immatériel correspond à tout préjudice pécuniaire résultant de la privation de jouissance d’un droit, de l’interruption d’un service rendu par un bien ou de la perte d’un bénéfice.

Les dommages immatériels sont donc tous les dommages autres que corporels ou matériels.

Ils désignent notamment les préjudices économiques, financiers et moraux.

Par exemple, la perte de jouissance d’un loyer est considérée comme un dommage immatériel.

La garantie « Responsabilité Civile Professionnelle » (RCP)

Obligation légale d’indemniser financièrement les préjudices causés à autrui.

Elle peut être engagée lorsqu’un acte professionnel, qu’il ait eu lieu sur le lieu de travail ou en mission, à causer des préjudices.

S’applique aux victimes :

  • liées à l’entreprise par une relation contractuelle
  • clients
  • fournisseurs
  • même simples tiers affectés par un acte de l’entreprise

La RCP est engagée si la victime apporte la preuve qu’elle a subi un préjudice, du dommage causé par le fautif, et du lien de causalité entre les deux.

La garantie « Responsabilité Civile Décennale» (RCD)

Instaurée par la loi Spinetta du 4 janvier 1978, la RCD est une assurance réservée aux professionnels du bâtiment.

Elle couvre les dommages relatifs à la construction d’un bâtiment durant les 10 ans qui suivent sa construction ou les travaux ultérieurs qui y seront réalisés.

La RCD assure au propriétaire d’un bien immobilier une protection contre les préjudices parfois graves qui peuvent apparaître après la construction d’un bâtiment.

La RCD une garantie obligatoire pour tous les intervenants à l’acte de construire.

Elle couvre tous les vices de construction compromettant la solidité de l’ouvrage et le rendant impropre à sa destination pendant 10 ans à compter de la date de réception.

Cette garantie couvre également les éléments d’équipement indissociables de l’ouvrage (à vérifier dans les contrats souscrits).