Dans le cadre de la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), la garantie financière d’achèvement (GFA), répond à l’obligation de l’Article L.261-1 et suivants du Code de la Construction et de l’Habitation et donne à l’acquéreur la certitude qu’en cas de défaillance du promoteur, le financement de l’achèvement de l’immeuble est garanti.
La garantie d’achèvement ne permet pas la récupération des fonds versés, mais, comme son nom l’indique, vise à garantir à l’acheteur que le logement lui sera bien livré et que les travaux seront achevés dans les conditions prévues initialement.
La législation fait obligation au promoteur de fournir une garantie à ses acquéreurs soit selon 2 modes :
- Intrinsèque
- Extrinsèque
La garantie d’achèvement extrinsèque
Comme pour la garantie de remboursement, la garantie d’achèvement extrinsèque fait intervenir un tiers, généralement un établissement financier ou une assurance.
En cas de défaillance du promoteur ou du constructeur, la banque ou la société d’assurance concernée financera le déroulement du chantier et l’achèvement des travaux.
C’est une garantie qui protège bien les intérêts de l’acheteur.
La garantie d’achèvement intrinsèque
Contrairement à l’extrinsèque, la garantie d’achèvement intrinsèque ne repose pas sur les capacités financières d’une banque ou d’une société d’assurance mais sur celles du promoteur lui-même.
En d’autres termes, au lieu de souscrire une assurance spécifique avec un tiers, le promoteur apporte cette garantie intrinsèque sur ses fonds propres.
Elle dépend donc essentiellement de la solidité financière du promoteur et présente donc un certain risque pour l’acheteur : en cas de défaillance, et notamment en cas de dépôt de bilan, les travaux ne sont généralement pas achevés et l’acquéreur ne récupère pas les sommes déjà versées.
C’est pour cette raison que la réglementation a renforcé les conditions dans lesquelles un promoteur peut fournir une garantie intrinsèque, qui ne peut être délivrée que dans 2 cas :
- Soit l’immeuble est hors d’eau (structure et toit terminés) et aucun privilège ou gage ou nantissement ne grève la construction
- Soit les fondations sont achevées et le projet financé à hauteur de 75% de son montant total, avec des fonds déposés sur un compte spécifique et destinés exclusivement au financement de l’opération.
Mise en place à partir de 2015 du recours obligatoire à la garantie financière d’achèvement extrinsèque pour les opérations en VEFA.
La loi Duflot du 1er juillet 2013 rend obligatoire le recours à une garantie financière d’achèvement extrinsèque pour les opérations de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) d’un immeuble ou d’une partie d’immeuble à usage d’habitation ou à usage mixte. La VEFA est la vente d’un bien immobilier avant son achèvement : le vendeur s’engage à achever l’immeuble, qui devient la propriété de l’acquéreur à mesure de l’exécution des ouvrages, et l’acquéreur s’engage à payer le prix à mesure de l’avancement des travaux.
Le Gouvernement a donc décidé de rendre obligatoire le recours à une garantie financière d’achèvement extrinsèque pour les opérations de vente en l’état futur d’achèvement d’un immeuble ou d’une partie d’immeuble à usage d’habitation ou à usage mixte.
Pour les opérations pour lesquelles la demande de permis de construire sera déposée à compter du 1er janvier 2015, le contrat devra comporter la justification de la garantie financière d’achèvement ou de remboursement. Une attestation établie par le garant devra être annexée au contrat.
Avec cette réforme, l’Etat offre une meilleure sécurisation financière des acquéreurs et espère un retour de la confiance des consommateurs dans le secteur de la promotion immobilière.
Les conditions d’obtention de la GFA :
Nous pouvons commencer à analyser un dossier GFA dès que les conditions suivantes sont réalisées :
- PC obtenu
- Pré-commercialisation bien avancées : au moins 50%
Les principaux critères entrant dans l’étude sont :
- L’apport en fonds propres du promoteur : 10% du prix de revient minimum
- Le niveau de pré-commercialisation : 50% minimum
- Les éventuels accompagnements bancaires
- L’expérience du promoteur
